购房者陈先生逾期付款，开发商除没收他的定金外，还要依约收取其违约金。陈先生不服，双方为此打起官司。日前，罗源县法院成功调解了这起商品房买卖合同纠纷。

　　购房者逾期未办贷款

　　没收定金再罚违约金

　　2012年1月21日，陈先生向某置业公司购买其开发的位于罗源城关的一处商品房。双方签订了《商品房买卖合同》，约定陈先生购买的商品房的建筑面积为97.83平方米，购房总金额为47万多元，陈先生在签约当日向开发商支付首期购房款14万多元(含定金3万元)，余款33万元申请银行按揭贷款。

　　合同附件六“合同补充协议”第四款还约定：“买受人未能在本合同备案登记后30日内办妥贷款手续(包括实际发放贷款)的，每逾期一日，应按本合同第六条约定的贷款总额的日万分之五，向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人已付定金不予退还。”

　　此后，陈先生向开发商支付了定金及首付款共14万多元。2012年2月1日，开发商向罗源县房地产管理部门办理了《商品房买卖合同》的登记备案，并于同年3月发函催告陈先生提供符合银行要求的资信证明及材料。

　　直至2012年8月底，开发商发函通知陈先生解除合同时，他仍没办法按照合同约定办妥贷款手续，致使按揭贷款始终未能发放到位。

　　开发商将陈先生告上法庭，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令他支付逾期办理按揭贷款手续的违约金2.9万元，并没收他之前支付的定金3万元。

　　店面错当住宅放贷

　　导致失去首套资格

　　在该案审理过程中，罗源县法院的承办法官了解到，陈先生之所以发生违约行为，是因为其曾经购买的一处店面，被银行错以住宅的名义发放贷款，导致现在购买该商品房时无法以首套房的名义，申请银行按揭贷款，而他短期内又无法拿出剩余的购房款。

　　在法庭调解中，开发商始终认为支付违约金并没收定金可以同时适用，二者并不冲突，从而导致调解工作一度陷入僵局。法官几经努力，开发商才同意了法院给出的调解方案。当事双方自愿解除《商品房买卖合同》，陈先生赔偿开发商经济损失3万元，该款用他已交付的3万元购房定金抵扣。这起纠纷得以圆满解决。

　　法官说法：

　　定金与违约金一般不能同用

　　据经办法官介绍，在商品房买卖纠纷中，违约方时常遇到有关“定金与违约金要否同时被收取”的困扰，应注意以下几个方面：

　　其一，根据《合同法》第116条的相关规定，一般情况下，定金与违约金仅能择其一使用，不能同时使用。

　　其二，如果双方实际上都已经在履行合同的内容，只是在履行过程中出现了违约的情况，那么仅能要求违约方承担违约责任，而不适用定金罚则的规定。

　　其三，在出现违约的情况下，当事一方如果认为违约金过高，可以请求法院予以适当减少;如果当事人延迟履行约定，违约方支付违约金后，还应当继续履行约定。

　　其四，根据对合同条款的理解，如果有两种解释的话，应当做出有利于非提供格式条款一方当事人的原则，也就是买房人的解释。

　　(福州晚报记者 陈鸿星 黄宗斌 )