在楼市调控的大背景下，楼市迎来了传说中的“红五月”。在这个月，人们的目光是像以往只盯着楼市成交量，还是更关注其后的楼市走势？未来的市场资金压力如何？何时才是消费的“窗口期”？对此，全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州基金董事长张民耕给予了深度分析。
　　关键词调控两年

　　楼市调控像在摁着皮球

　　经典语录

　　现在的房地产，就像一个打足气的皮球，目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球，一旦松手就又浮到水面上了。

　　记者：从“新国十条”出台至今，已经经历了两年多的时间。那么，目前中国房地产行业调控正在呈现一种什么趋势？

　　张民耕：楼市调控两年的时间里，经过了4次房展会，逐步传达出一个信息——楼市逐渐变得清晰，心态逐渐变得冷静。房价跳水、成交冰封、二手房市场洗牌、投资客被挤出等一系列的变化，楼市的理性回归，也使得楼市调控正在呈现其常态化。

　　这种常态化也是不得已为之的方法，因为实体经济的发展速度不快，人们别的行业没有地方投资，所以就都跑到房地产行业了。这个问题在没有彻底解决之前，调控政策一旦放松，楼市就会马上出现反弹。以前有句话形容房地产是，三年把三十年的好日子过完了。所以现在的房地产，就像一个打足气的皮球，目前的楼市调控就是摁着这样一个皮球，一旦松手就又浮到水面上了。

　　全能地产模式没有了

　　就目前的房地产市场发展来看，房地产商如果不改变全能开发的模式，那么其绝对规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。

　　记者：您觉得调控两年来，在影响社会经济模式转变的同时，整个房地产发展的影响有哪些？

　　张民耕：一个是全能房地产的模式没有了。全能式房地产发展商是说，房地产资金筹措由自己来，开发投资全部自己进行，收入全部自己得，风险全部自己担。这样一种模式，会产生一种困惑，除了不断扩大自己的规模以外，可能很少有其他办法来得到在这个市场的生存。就目前的房地产市场发展看，房地产商如果不改变全能开发的模式，有人专门做土地开发，有人专门做土地投资，有人专门做房地产开发，有人专门做房地产金融，如果不是这么明确分工，那么房地产商绝对规模会做得越来越大，但相对规模会做得越来越小。

　　二是，之前房地产所使用的通过廉价资本和借贷实现盈利的开发模式，其发展空间正在迅速变小，甚至面临消失。三是，高额的利润空间正在消失，甚至就量炒房的利润也随着没有了。第四，房地产单一的住宅模式也在随着这两年的调控出现迅速转变，正在形成各种各样的模式，如养老、旅游、商业、科技园区、物流等。总之，房地产正在从单一的行业变成一个其他行业的物质载体。

　　此外，这些变化正从一线城市向二三线城市延伸，成为全行业、全方位的变局。城市化的主要趋势是向二三级城市发展，为此，二三级城市、省会城市和地级城市，就纷纷成为各大房地产公司进军的主战场。

　　在行业全局变化的同时，住宅郊区化也越加明显。因为工业时代集约化生产的需要，人们不得不从乡村到城市，但城市的过度发展、经济利益的驱动和对环境的追求，使城市化走向了郊区化。

　　关键词上市房企

　　大部分处于纠结状态

　　现在上市房企的发展策略都在改变，比如小规模拿地、开工量也在减少。但作为上市公司还是要做利润，要保持股价的，所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

　　记者：日前，来自证券日报的消息称，在严格执行房地产调控政策的大背景下，2012年一季度A股市场149家（按申万分类）上市房企中有78家出现业绩下滑，这也是房地产行业首次出现过半房企业绩下滑的情况，同时亏损的房企数量也达到了41家，占比近3成。面对这样一个数据，你觉得目前楼市正处于一个什么状态？上市房企的困局所在？

　　张民耕：虽然上市房企的资金相对比较容易解决，但还是有相当大的压力。现在的上市房企发展策略都在改变，比如小规模拿地、开工量也在减少、销售量和利润预期也都在减少。但是作为上市公司还是要做利润，要保持股价的，所以目前的上市公司大多处于一个非常纠结的状态。

　　有一点是非常明确的，即上市房企的资金压力还会继续加大，这也必然使得房企的金融化会成为一个趋势，因为金融量的大小决定其形成的规模和市场份额的大小，就像招宝、大金这些企业，现在也做起了房产基金。当然，房地产基金行业目前发展尚不成熟，但却是大势所趋，应该在调控中发展和规范房地产基金。

　　当然，多数房企恶化的资金状况和存货压力也意味着，其未来的销售策略仍将注重跑量而非追求利润，因此房价仍将趋于弱势。

　　关键词购房“窗口期”

　　自住性购房最好在三季度

　　自住性需求购房“窗口”一定会打开，但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。

　　记者：进入五月，上海、北京、广州、合肥等多个城市楼市价格变动频现，开发商“以价换量”心态明显。在房价明显下调及首套住房贷款利率八五折等利好政策的刺激下，自住性需求购房“窗口”是否已经打开？

　　张民耕：我个人认为，自住性需求购房“窗口”一定会打开，但是这个“窗口期”在三季度可能会更好一点。

　　目前市场上商品住宅整体看仍然供大于求，未来一段时间内，合理定价、加快销售、缩减投资、谨慎拿地仍是开发商的主要策略。同时，房地产调控将逐步形成市场化和政策调控并行的常态化局面，巨额的库存已经使房价丧失了大规模上涨的基础，房地产企业的利润也将回归到合理区间，整个行业将从暴利逐渐走向合理利润。

　　据了解，很多房企的资金链还是比较紧张的。但是资金最困难的时候应该不会太早出现，预测在三季度之后。

　　据统计，在信托方面，2012年开发商需要偿付大约2500亿的信托资金。而2013年需要偿付3100亿，因此，今年下半年，开发商的资金会更紧张，因为2012年的信托资金主要还款时间是在第二季度末第三季度初，这个时候房企的资金压力是最大的。

　　所以，从第三季度房地产的资金方面来考虑，第三季度是购房的“窗口期”，市场交易双方已经相持了数月，开发商“以价换量”心态更为明显，届时刚性需求购房者应当抓住机会。

　　关键词房地产基金

　　国内目前只是初级水平

　　美国的房地产基金开始比较早，经过四十多年的快速发展，现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平，只能说是刚刚开始。

　　记者：这两年，房地产市场萧条，但对具有超前意识的开发商来说，却是机遇。房地产基金的大热正是在这种大形势和背景下应运而生。现如今，中国的房地产基金已经发展到了哪种水平？

　　张民耕：在房地产领域，基金有着非常大的作用。因为开发商自有资金的积累是按照算术计数增长的，而土地的价格是按照几何计数增长的。随着建筑规模的扩张和土地成本的提高，开发商自身拥有的自有资本就如九牛一毛，难以承受不断提高的成本。为此，房地产基金的存在可解决开发商自有资金紧张的情况。尽管房地产基金开发商出让了一部分利益，但也转移了风险。

　　美国的房地产基金开始比较早，经过四十多年的快速发展，现在已经非常成熟了。而国内的房地产基金目前处于一种非常初级的水平，只能说是刚刚开始。还有诸多的困难，如资金的来源比较少；中国房地产基金的投资与监管模式不够完善与健全；专业人才少，寻找适合基金的项目也比较难等。

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别买房，现在你一买房价就跌